Новости недвижимости

Жилье не будет дешеветь в кризис. Почему?

В непростой экономической ситуации многие граждане ждут, что цены на жилье будут падать. Но есть ли для этого основания?

Существует несколько ключевых рыночных факторов, которые позволят ценам на новостройки в кризисный период не только не падать, но и демонстрировать положительную динамику.

1. Рост цен на строительные и отделочные материалы

Увеличение издержек на строительство и рост себестоимости объектов девелоперы, скорее всего, будут компенсировать за счет повышения цен на конечный продукт. Причем затронет это не только те проекты, где используются зарубежные материалы, которые уже выросли в цене на 30-40%. Как отмечают риэлторы, отечественные производители не сильно отстают от западных коллег и уже повысили цены на свои продукты на 10-20% из-за большой доли западной техники и сырья в российском производстве.

2. Удорожание проектного кредитования

Помимо удорожания проектного кредитования из-за роста ключевой ставки, ужесточаются и сами условия аккредитации застройщиков. Игрокам рынка, у которых нет за плечами внушительного портфеля реализованных проектов и долгих лет работы на рынке, получить кредит все сложней, а обеспечить при отсутствии дополнительных активов финансирование за счет реализованных от продажи средств в условиях снижения платежеспособного спроса проблематично.

3. Повышение строительной готовности объектов

Повышение стадии строительной готовности – это традиционный «вечный двигатель» для роста цен на новостройки, который стимулирует рынок и в кризис. В худшем случае, рост, обусловленный этим постоянным рыночным фактором, может полностью «съедаться» инфляцией, что фактически означать стагнацию, тем не менее, опускаться цена благодаря ему не будет.

4. Риск наступления дефицита предложения

Несмотря на то, что о рынке Московского региона до недавнего времени было принято говорить только в контексте затоваривания, но никак не дефицита, при пессимистическом сценарии развития на рынке будет все-таки наблюдаться отрицательная динамика объема предложения – новые проекты на рынок выходить не будут, а старые – будут постепенно вымываться. Таким образом, уже реализуемые объекты в виду ограниченности предложения терять в цене не станут, поскольку спрос так или иначе будет сосредоточен на них. Наступление дефицита предложения в Москве, возможно, если нынешняя ситуация на рынке жилья сохранится на протяжении 2-3 лет – сокращение платёжеспособного спроса, удорожание проектного банковского финансирования, «заградительные» ставки и условия ипотечного кредитования. В Московской области требуется более длительный временной период в силу большего объема предложения. При это речь в первую очередь идет о предложении эконом- и комфорт-класса, в частности, только за январь в Москве объем предложения эконом-класса сократился на 16,8% и теперь в общем объем предложения по всем классам его доля составляет всего 2,8%.

5. Нежелание застройщиков снижать цены

На сегодняшний день пойти на открытое снижен цен не готов, пожалуй, ни один застройщик, поскольку на имидже компании и успехе реализации проекта это может негативно сказаться. Простые покупатели зачастую рассуждают следующим образом: у них цены снижаются, а в соседнем проекте – нет, значит, у застройщика и объекта имеются какие-то проблемы. В кризис самый дорогой актив – это доверие, поэтому его поддержание будет обходиться дороже всего. Умеренный демпинг со стороны застройщиков будет завуалирован под акции и скидки, которые из новогодних плавно перетекут в предпраздничные к 23 февраля и 8 […]

По словам частных риэлторов, стоимость услуг нотариусов снизилась

Глава РФ Владимир Путин в конце 2014 года утвердил закон, регулирующий нотариальную деятельность. С 1 января снизились нотариальные тарифы на оформление и заверение сделок с недвижимостью. Ранее за оформление договора купли-продажи объекта стоимостью 5 млн рублей нужно было заплатить 40 тысяч рублей. По новому тарифу оформление такого договора будет стоить 15 тысяч рублей.

Стоимость нотариального оформления сделок по продаже недвижимости сейчас составляет 7 тысяч рублей. Для объектов стоимостью более 1 млн рублей установлен тариф в размере 0,2 % от цены.

Информацию о сделках нотариусы будут направлять в Росреестр самостоятельно. Регистрация сделки будет занимать не более 1 […]

Цены на жилье в кризис

Нынешний кризис заставляет вспоминать 2008 год и обвал цен на недвижимость. «Газета.Ru» выяснила у экспертов, чем прошлый кризис отличается от этого, почему ситуации сложно сравнивать и что, скорее всего, будет с жильем в ближайшие пару лет.

Причины кризиса и первые проявления

Кризис 2008 года был глобальным и начался с «ипотечного пузыря» в США – роста невыплат по ипотеке, отчуждения имущества и падения заложенных ценных бумаг. Эти события привели к тому, что многие банки прекратили выдачу кредитов, в том числе и на покупки менее дорогие, чем квартиры. В результате кризис из недвижимости перешел на автопром (продажи из-за сокращения выдачи кредитов падали), а затем и на производство. Затронул кризис и развитые страны, и развивающиеся.

В 2014 году кризис пришел в Россию по политическим причинам – из-за событий на Украине, последующего осложнения отношений со странами Запада после присоединения Крыма к России, взаимных санкций. Россия во многих сферах отказалась от партнерства с европейскими странами и США и сосредоточилась на Азии. Фактическое исключение России из интеграции в мировую экономику не могло не сказаться на экономической ситуации в стране.

Несмотря на разные причины, оба кризиса привели к падению цен на нефть и курса российского рубля. К декабрю 2008 года нефть упала почти на 70% по сравнению с июлем, а в декабре 2014-го – почти на 40% по сравнению с серединой лета. Причем если в июле за баррель давали $107, в декабре — $66, то сегодня – уже только $45.

Курс рубля в 2008 году за полгода – с июля по декабрь – упал на 25% по отношению к доллару, а за аналогичный период 2014 года – на 92%.

Реакция недвижимости

На протяжении нескольких лет до наступления кризиса в 2008 году цены на недвижимость в Москве неуклонно росли. Причем если в начале 2000-х недвижимость была недооценена, то с начала 2005-го и до кризиса 2008 года цена на жилье эконом-класса в Москве, по данным компании «Бест-Новострой», выросла в среднем в 3,6 раза.

«Покупательский бум после кризиса 1998 года не только позволил ценам на столичное жилье постепенно подняться до мирового уровня, но в конечном итоге привел к сильной переоценке недвижимости», — говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Около половины сделок частных риэлторов, риэлторов, маклеров по недвижимости до кризиса 2008 года совершалось инвесторами с целью получения быстрой прибыли, а доходность достигала 100%.

«Покупатели-инвесторы и девелоперы были «избалованы» сумасшедшим ростом цен на жилье – с весны 2006-го по весну 2008 года по новостройкам Московского региона зафиксирован рост более чем в два раза (а в ближнем поясе Подмосковья – в 2,6 раза). Причем тогда цены номинировались в долларах США, а если на это еще наложить фактор роста курса валют, то ситуация получается еще более красочной», — вспоминает руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН Денис Бобков.

По мнению экспертов, именно переоцененность квартир в Москве и области вызвала последующее падение цен на жилье в конце 2008 года и в 2009 году.

Цены начали снижаться в конце 2008 года, и только в декабре 2009 года наметилась положительная ценовая динамика, свидетельствуют данные «Миэль». За 2009 год средний уровень цен в столице потерял 18% в рублях и 23% в долларах.

«Тогда кризис случился очень резко, и рынок был не готов к нему. К современной ситуации рынок успел подготовиться, поэтому долларовые цены снизились только на разницу курсов, а стоимость в рублях несколько выросла», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

По данным ОПИН, по итогам 2014 года цены на жилую недвижимость в Москве выросли на 22%, в Новой Москве – на 10%, в Московской области – на 12%. Таким образом, цены на жилье уже ведут себя не так, как в прошлый кризис.

Значительный рост цен на столичную недвижимость вызван ограниченным предложением, которое не справляется с ажиотажным спросом, долларовым ценником на примерно половину проектов высоких классов, высокой инфляцией, удорожанием денег после повышения ключевой ставки ЦБ.

Назад в будущее

В 2008–2009 годах на первый план вышел эконом-класс, и именно тогда укрепился новый формат жилья – комфорт-класс. По данным компании «Миэль-Новостройки», в 2007–2008 годах количество панельного жилья снижалось и составляло не более 15% на первичном рынке, однако именно этот тип жилья был самым востребованным — в итоге он как раз рос в цене, когда все остальное падало.

«Если в 2007 году цены на «панель» оставались практически неизменными, то в 2008 году они выросли почти на 40%. И компании, которые занимались строительством дешевого панельного жилья, заработали на кризисе», — вспоминает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

По мнению эксперта, сейчас ситуация схожая, и от нового кризиса выиграют те компании, которые предлагают дешевое жилье.

«Даже в случае «обеднения» населения эти застройщики найдут своего покупателя», — уверена Софья Лебедева. Она также отмечает, что недавно на рынок вышли несколько проектов в Московской области со стартовыми ценами от 1 млн руб. «Это немыслимые для рынка цены», — говорит эксперт.

Также аналитик отмечает уже сформировавшуюся тенденцию к уменьшению площадей: крайне востребованными стали студии – такой тип жилья дешевле стандартных квартир.

Ожидать такого падения цен, какое было в прошлый кризис, не стоит. Более того, пока цены только растут. Хотя прогнозы экспертов расходятся, все они подчеркивают, что новый кризис политический, поэтому загадывать в данном случае сложно.

По мнению директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анны Соколовой, если ситуация не изменится (ипотечные ставки не снизятся, а нефть и рубль продолжат дешеветь), то можно ожидать корректировки спроса и цен.

Эксперт предполагает, что новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%, а по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую.

«При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5–10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15–20%», — говорит Анна Соколова.

Дисконты от застройщиков прогнозирует и коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева, но на такие меры, по ее мнению, вынуждены будут пойти те компании, которые подняли цены слишком сильно.

«Повышение отмечается практически во всех сегментах, однако рост пока индивидуальный от 5 до 40%. Верхняя граница – это, конечно, вопиющие случаи, и, скорее всего, рынок негативно воспримет данное повышение, что, возможно, придется отыгрывать дальнейшим дисконтом», — говорит эксперт. По ее мнению, рыночный рост цен в ближайшее время возможен на 10–15%.

В то же время Софья Лебедева предполагает, что наиболее вероятный сценарий – это рост цен на первичном рынке в пределах 5–10%.

«В целом данный рост не сильно отличается от докризисных времен. Правда, из-за проседания рынка ипотеки вследствие повышения ставок банками и снижения реальных доходов населения количество сделок уменьшится», — говорит эксперт. Однако она оговаривается, что если ситуация будет развиваться неблагоприятно, а количество сделок упадет сильно, то возможно и снижение цен, но не более чем на 5 […]

Риэлторы москвы — Жилье на вторичке в Москве активно снимают с продажи до лучших времен

Собственники жилья в Москве, планировавшие продажу своих квартир, на фоне ослабления рубля и ухудшения экономической ситуации, стали активно снимать с реализации недвижимость до лучших времен, рассказывают частные риелторы, опрошенные РИА Новости. Российская валюта в декабре сильно сдала позиции по отношению и к доллару, и к евро, достигнув исторического минимума 16 декабря (на этот момент падение по отношению к уровням конца ноября составляло по отношению к доллару 37%, к евро — 37,6%).

Евро на пике подскакивал до 100,74 рубля, доллар — до 80,1 рубля. Сняли практически все. Управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин рассказывает, что в настоящий момент продавцы жилья на вторичном рынке повально снимают объекты с продажи. По его словам, люди растеряны и попросту не знают, что делать в обстановке постоянного колебания курса валют. «Большинство решает подождать», — говорит эксперт, добавляя, что никто из продавцов не знает, чего именно он ждет, но к весне, по его предположению, может появиться какая-то определенность.

По словам генерального директора агентства недвижимости Home Staging […]

Недвижимость дорожает на глазах в кризис

Жилье на фоне кризисной ситуации в стране до конца года может подорожать на 10–20%. Об этом заявляют застройщики, объясняя, что они вынуждены идти на такой шаг. В то же время некоторые банки уже повысили ставки по ипотеке до 17% или даже 25%.

Застройщики начали массово заявлять о внеплановом повышении цен на жилье после решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 17%. Риск возникновения такой тенденции и без того рос на фоне рекордного падения рубля.

В ближайшее время стоимость квартир возрастет на 15–20 […]

Началось расселение домов-книжек на Арбате

Дома № 11, 15 и 21 на Новом Арбате планируется продать частным инвесторам для перепрофилирования их в гостиницы к чемпионату мира по футболу, который состоится в 2018 году. «Независимые эксперты дадут оценку стоимости здания до конца ноября, после этого мы будем выставлять его на торги», — процитировали «Изестия» слова городского имущества Владимир Ефимов.

Ранее городские власти заявляли, что общая стоимость трех зданий составит, по предварительной оценке, 9–10,5 млрд рублей. По словам Владимира Ефимова, первым будет выставлен на торги дом № 21.

Все три дома-книжки примерно одинаковые по стоимости. Однако стоимость зданий могла бы быть выше, если бы они полностью принадлежали городу.

Как писал RealEstate.ru, нижние этажи домов почти полностью принадлежат частным компаниям. В основном собственники находятся с стилобатах — выдающейся вперед двухэтажной части «книжек».

Представители мэрии уже говорили, что не планируют заниматься расселением многочисленных арендаторов «книжек» — эту задачу должны будут решать будущие владельцы. При этом, как рассказал Ефимов, власти разослали арендаторам уведомления о том, что город не собирается продлевать с ними договоры.

Глава аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha […]

Снос жилья в Москве начнется 2016 года

После 2016 года в Москве снесут около 24,5 млн кв. м жилья в рамах II этапа реновации жилищного фонда, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на главу департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина. «Мы планируем, что после 2016 года, после одобрения и соответственно внесения некоторых поправок в федеральное законодательство, мы сможем приступить к реализации этого второго этапа», — сказал Левкин на II Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства в понедельник, 2 июня.

По его словам, решения о сносе недвижимости в Москве будут приниматься «по конкретным территориям с конкретными сроками».

«Пока они не определены, идет обсуждение в правительстве», — добавил он. Как уточнили в пресс-службе департамента градостроительной политики Москвы, под снос могут попасть серии: I-510, I-511, I-515, II-02 […]